Los contratistas generales están familiarizados con todas las etapas de la construcción de una casa sólida y hermosa. En gran medida, el acto físico de construir es la parte más agradable del trabajo de un contratista. Es la planificación anticipada de los costes y los honorarios lo que presenta los verdaderos dolores de cabeza y desafíos.
Muchas cosas pueden fallar a la hora de predecir los costes y los honorarios asociados a un proyecto de construcción. Los compradores de viviendas quieren un contrato lo más rentable posible, lo que obliga a los constructores a elaborar una oferta económicamente competitiva que cubra también todos los costes y gastos del proyecto, incluso los imprevistos.
Veamos con más detalle los componentes más importantes de un contrato de construcción de viviendas.
Los dos tipos de contratos de construcción de casas
Existen dos tipos principales de formatos de contrato de construcción de casas que los constructores suelen utilizar para establecer los honorarios del contratista para la construcción residencial. Estos dos tipos de contratos ofrecen tarifas de contratistas ligeramente diferentes:
- Contratos de licitación: Durante el proceso de licitación, el comprador de la vivienda selecciona a varios contratistas y les da unas tres semanas para crear una oferta. A continuación, el comprador de la vivienda se tomará el tiempo necesario para revisar cada una de las ofertas de los distintos contratistas y hacer preguntas para aclararlas. El comprador de la vivienda probablemente querrá entrevistar a los contratistas antes de hacer una selección final.
- Contratos de construcción de viviendas "costo incrementado": Los contratos de construcción " costo incrementado" se han hecho mucho más populares en los últimos años porque ofrecen transparencia y una estructura sencilla. Un contrato de coste incrementado incluye
- (1) los costos base asociados a la construcción del proyecto,
- (2) más los honorarios de gestión y coordinación del contratista, es decir, el porcentaje de los contratos y honorarios de gestión de la construcción. Este porcentaje suele rondar el 15% de los costos base.
Recargos que afectan al costo total del contrato
Los honorarios del contratista de obras incluirán una serie de costos adicionales llamados " recargos ". Los recargos pueden aumentar los honorarios totales entre un 10 y un 30 por ciento. Esta es una lista de los recargos típicos incluidos en los contratos de construcción de viviendas:
- Seguros: Los costos de los seguros incluyen el precio del seguro de responsabilidad civil general y de las herramientas, la maquinaria, el equipo alquilado y la indemnización de los trabajadores.
- Impuestos: Los impuestos pueden incluir los impuestos municipales, del condado, estatales y federales que se aplican al trabajo. Otros impuestos pueden incluir la Seguridad Social, el Seguro Médico y los impuestos por desempleo de los empleados.
- Mano de obra: Una tarifa típica de contratista por carga laboral implica los gastos de contratar a un equipo de trabajadores. Incluyen los costos relacionados con la contratación, la formación, los impuestos, las vacaciones, los planes de jubilación y otros gastos.
- Oficina y personal: Son los costos de alquiler o mantenimiento de un espacio de oficina donde trabajan los miembros del personal, incluidos los costos asociados a los teléfonos, los servicios públicos, la seguridad, el paisajismo y más.
- Transporte: Los costos de transporte están relacionados con el transporte de personas y materiales hacia y desde el lugar de trabajo. Los gastos asociados a los vehículos propiedad del contratista, a los vehículos de alquiler y al alquiler de grandes equipos, como camiones volquetes y retroexcavadoras. Los costos de seguro y mantenimiento asociados a estos vehículos también pueden incluirse en los costos de transporte.
- Comunicaciones: Los costos de las comunicaciones están asociados con el mantenimiento de dispositivos de comunicación como teléfonos inteligentes, correo electrónico y computadoras para que el personal se mantenga en contacto entre sí y con el cliente.
Los contratistas pueden tener la tentación de incluir una tarifa de "garantía", pero no es la práctica general. En su lugar, los contratistas de la construcción de viviendas cubrirán los costos de las reparaciones de seguimiento con sus ganancias del trabajo. Esto forma parte de la responsabilidad de ser un contratista, y por eso es esencial que el trabajo sea lo más perfecto posible.
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